先有土地证还是规划证

要先办理建设用地规划证，才可以办理国有土地使用证。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

建设用地规划许可证：建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

建设工程规划许可证：证明建设工程符合城市规划要求、建设工程、在建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

建设工程施工许可证：证明建设工程符合城市规划要求、建设工程、在建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

国有土地使用证：证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。